Biens professionnels-LMP : le seuil de 50 % des revenus s’apprécie en fonction du revenu net

Pour être qualifiés de professionnels, les immeubles loués meublés doivent constituer la principale source de revenus du foyer redevable de l’impôt sur la fortune. Cette prépondérance s’apprécie au regard des revenus nets, et non bruts, tirés de l’activité de location.

Un couple exerçant une activité de location meublée reçoit une proposition de rectification au titre de l’impôt de solidarité sur la fortune portant intégration des immeubles loués meublés dans l’assiette imposable. Les contribuables estiment pouvoir bénéficier de l’exclusion de ces biens de leur patrimoine taxable au titre des biens professionnels comme remplissant les conditions posées par l’ancien article 885 R du CGI. Parmi ces conditions, les contribuables doivent réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirer de l’activité de location meublée plus de 50 % de leurs revenus.

L’administration conteste la qualification de biens professionnels au motif que la condition relative à la prépondérance des revenus n’est pas remplie, les contribuables ayant retiré de leur activité de location un bénéfice imposable nul ou un déficit. Les contribuables soutiennent au contraire que la prépondérance doit s’apprécier au regard des recettes brutes, soit une moyenne de 130 000 € pour les années considérées, et non du bénéfice net dégagé par l’activité de location.

Dans un arrêt confirmatif, la Cour de cassation valide la position de l’administration. La notion de revenus doit être distinguée de celle de recettes en ce qu’elle correspond aux sommes effectivement perçues par les contribuables. Ces derniers ne peuvent invoquer des revenus équivalents au chiffre d’affaires des locations de meublés. Il convient de retenir les recettes brutes s’agissant du seuil de 23 000 € mais les recettes nettes pour l’appréciation du seuil de 50 %. Dès lors qu’il résulte des déclarations fiscales des contribuables que leur activité de location a donné lieu à un bénéfice imposable nul ou à un déficit, le seuil de 50 % leur permettant de se prévaloir de l’exonération au titre des biens professionnels ne peut pas être atteint.

À noter

La solution est transposable à l’impôt sur la fortune immobilière dans la mesure où les dispositions de l’ancien article 885 R et de l’article 975, V‑1° du CGI sont similaires.

Cass. com. 20‑12‑2023 n° 22‑17.612

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