Le remboursement anticipé d’un prêt pour l’achat d’un bien indivis est une dépense de conservation

Le règlement par anticipation d’un emprunt ayant permis l’achat d’un bien indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire avec ses propres deniers, constitue une dépense nécessaire à la conservation de l’immeuble indivis et donne lieu à indemnité.

La Cour de cassation a été saisie par le tribunal judiciaire de Mulhouse de la demande d’avis suivante : le remboursement anticipé d’un emprunt ayant permis l’achat par un couple de pacsés d’un bien en indivision, lorsqu’il est effectué par un des partenaires au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue‑t‑il une dépense nécessaire à la conservation du bien indivis ou, au contraire, une dépense d’acquisition ?

C’est une dépense de conservation, répondent les Hauts Magistrats. Ils rappellent qu’il a déjà été jugé que :

–        constitue une dépense de conservation le remboursement des échéances de l’emprunt souscrit pour l’acquisition d’un bien indivis (Cass. 1^e civ. 7‑6‑2006 n° 04‑11.524 ; Cass. 1^e civ. 20‑1‑2010 n° 08‑19.739 ; Cass. 1^e civ. 15‑5‑2018 n° 17‑16.166). En effet, un tel règlement permet de préserver l’indivision d’un risque de défaillance de nature à entraîner la perte du bien indivis et, ainsi de le conserver dans l’indivision ;

–        cette solution a été étendue au prêt‑relais qui conserve le bien indivis tout autant qu’un prêt classique (Cass. 1^e civ. 26‑1‑2022 n° 20‑17.898).

Ils ajoutent qu’il n’y a pas lieu de distinguer selon que le remboursement de l’emprunt s’effectue par le paiement des échéances ou par un ou des règlements anticipés.

À noter

L’enjeu était ici le droit à indemnité de l’indivisaire qui finance, sur ses deniers personnels, le remboursement du prêt souscrit pour l’acquisition d’un bien indivis. En effet, seules les dépenses d’amélioration et celles de conservation ouvrent ce droit (C. civ. art. 815‑13). Les dépenses d’acquisition, elles, sont exclues. Ainsi jugé à propos de l’apport de capitaux personnels pour l’acquisition d’un bien indivis (Cass. 1^e civ. 26‑5‑2021 n° 19‑21.302, qui, statuant à propos d’un couple séparé de biens, a admis l’application du régime des créances entre époux).

Aussi, le tribunal judiciaire s’interrogeait‑il sur la règle à faire prévaloir lorsque le prêt est remboursé par un capital.

La Cour de cassation répond sans ambiguïté : le remboursement de l’emprunt, quelles qu’en soient les modalités (par échéances ou de manière anticipée), relève des dépenses de conservation. C’est l’objet de la dépense et non la forme qu’elle prend (prêt classique ou relais) qui permet de la qualifier. Le capital apporté aux fins d’acquisition ne peut pas constituer une dépense de conservation du bien qui, par hypothèse, n’est pas encore acquis et l’article 815‑13 ne peut pas s’appliquer dès lors que l’indivision n’existe pas encore au moment où l’apport est réalisé. La situation est tout autre en présence d’un capital versé aux fins de remboursement de l’emprunt : l’indivision est constituée et solder l’emprunt en cours garantit que le bien concerné s’y maintient.

Cass. 1^e civ. avis 5‑7‑2023 n° 23‑70.007

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