Pas d’acceptation tacite d’un loyer commercial révisé si la demande ne respecte pas le formalisme
En l’absence de clause d’indexation, la demande de révision du loyer commercial doit impérativement être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR et acceptée. Il est jugé que le paiement par le locataire de loyers réévalués plusieurs fois au cours de l’exécution du bail commercial ne vaut pas acceptation tacite de cette révision faute de demande de révision respectant le formalisme prévu.
Une augmentation de loyer encadrée
La révision légale tous les trois ans. Le loyer peut être révisé au bout de trois ans minimum. C’est la révision légale du loyer. Elle est automatique : il n’est pas nécessaire de la prévoir dans le bail.
Une révision triennale plafonnée. La hausse du loyer en cours ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence : l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ; l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
Une formule de calcul. Pour calculer le nouveau loyer, la formule de calcul est la suivante : loyer en cours × dernier indice de référence connu / indice de référence applicable au jour de sa fixation initiale (ou de la dernière révision).
Bon à savoir. Lors de la conclusion du bail, les parties peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile, permettant l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat. Sa périodicité est alors librement déterminée par les parties au contrat, mais elle est souvent à échéance annuelle. Le loyer est alors révisé automatiquement lors de l’échéance prévue.
Un formalisme à respecter
Une demande de révision écrite. En l’absence de clause d’indexation, la demande de révision du loyer commercial obéit à un certain formalisme : elle doit être signifiée par acte extrajudiciaire ou adressée par LRAR et préciser le montant du loyer demandé (C. com. art. R 145-20, al. 1). Le respect de cette exigence de forme est apprécié strictement par les tribunaux. Par exemple, il a été jugé que ne valaient pas une demande en révision de loyer : une assignation en justice (Cass. 3e civ. 29-4-1998 n° 96-14.121) ; ou un mémoire demandant la fixation du loyer révisé avant une assignation en justice (Cass. 3e civ. 15-11-2006 n° 05-18.259) car il est un acte distinct de la demande en révision du loyer qui produit d’autres effets et dont la notification ne vaut pas demande préalable.
Une acceptation du locataire. Pour que la révision soit exigible, il faut que celle-ci soit acceptée. À ce titre, il a été jugé que l’acceptation pouvait résulter du fait que le locataire règle le nouveau loyer, même de manière épisodique (Cass. 3e civ. 15-5-1991 n° 89-21.894). Mais encore faut-il que l’existence d’une demande de révision soit caractérisée.
Une acceptation tacite ? Un cas jugé récemment. Un garagiste a pris en location un local commercial pour l’exercice de son activité. Au cours du bail, le montant du loyer acquitté a évolué plusieurs fois suivant l’indice du coût de la construction. À la suite du décès du bailleur, le locataire demande à ses héritiers le remboursement d’un trop-payé de loyers. Ces derniers s’y opposent, faisant valoir que, depuis la signature du bail, le locataire a toujours payé le montant exact des loyers révisés et qu’il en résulte nécessairement une acceptation tacite des indexations successives, même s’ils n’ont pas retrouvé de justificatifs d’envoi de courriers relatifs à cette révision dans les affaires de leurs parents. La Cour de cassation écarte l’argument : le bail prévoyait que la demande de révision devait être faite par le bailleur par LRAR trois mois avant l’expiration de la période triennale. La preuve du respect de cette exigence formelle n’étant pas apportée, le seul paiement par le locataire du montant du loyer révisé ne valait ni renonciation à cette disposition contractuelle ni acceptation tacite de cette révision. Par suite, la demande du locataire devait être accueillie.
Cass. 3e civ. 14-12-2023 n° 22-15.871
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