Vos biens professionnels seront exonérés d’IFI - Impôt sur la fortune immobilière
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt annuel sur le capital dû par les seules personnes physiques dont le patrimoine immobilier net imposable au 1er janvier excède 1 300 000 €. Les actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire en sont néanmoins exonérés.
Principes généraux
1. Personnes imposables
Quelle que soit leur nationalité, les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France sont assujetties à l’IFI au titre des biens immobiliers qu’elles possèdent en France et hors de France.
Remarque
Des dérogations peuvent résulter de conventions internationales à l’égard des redevables disposant des biens hors de France. En l’absence de convention, les contribuables acquittant déjà un impôt sur la fortune (ou sur le capital) à l’étranger au titre de leurs biens situés hors de France peuvent imputer cet impôt sur l’IFI dû en France, dès lors que le bien détenu à l’étranger entre dans le patrimoine taxable en France. Cette mesure permet d’éviter qu’un contribuable ne soit imposé deux fois sur les mêmes biens.
L’imposition est établie au niveau du foyer, comprenant le ou les parents – mariés, partenaires pacsés ou en situation de concubinage notoire – et, le cas échéant, les enfants dont ils ont l’administration légale. Par conséquent, sauf exceptions, les couples font l’objet d’une imposition commune à l’IFI et les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents.
Remarque
Les biens détenus par les enfants mineurs peuvent être répartis par moitié entre les deux parents lorsque ces derniers font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI tout en exerçant conjointement l’autorité parentale.
2. Patrimoine net imposable
▶ Biens imposables
L’IFI vise expressément l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus par le foyer fiscal au 1er janvier de l’année d’imposition et non affectés à l’activité professionnelle. Un abattement ou une décote peut être appliqué sur la valeur de certains biens.
Remarque
Les parts ou actions de sociétés détenues par le foyer entrent dans la composition de l’assiette taxable pour la seule fraction de leur valeur représentative de biens ou de droits immobiliers imposables, détenus directement ou indirectement par la société. Cependant, les participations minoritaires, inférieures à 10 % du capital et des droits de vote, ne sont pas retenues. Sont également exclues les actions de sociétés d’investissement immobilière cotées dont le contribuable détient moins de 5 % du capital et des droits de vote et, sous certaines conditions, les parts ou actions reçues en contrepartie de souscriptions de biens nécessaires à l’exercice de l’activité d’entreprises solidaires d’utilité sociale (ESUS).
En dehors des biens immobiliers professionnels, seuls certains biens ruraux ou forestiers sont susceptibles de bénéficier d’une exonération.
Toute modification de la consistance ou de la valeur du patrimoine intervenant dans le courant de l’année d’imposition est sans incidence sur l’assiette et l’exigibilité de l’impôt dû au titre de l’année en cause, que le patrimoine s’accroisse (legs, donation, succession, acquisition immobilière, etc.), diminue (donation et pertes de quelque nature qu’elles soient, etc.) ou change de composition (achats, ventes, etc.).
Cependant, il est tenu compte des biens qui ne figurent pas dans le patrimoine imposable du redevable au 1er janvier de l’année d’imposition, mais qui, rétroactivement, viendraient à en faire partie par suite d’un événement postérieur : vente annulée, bien acquis sous condition suspensive lorsque la condition vient à se réaliser, etc. Tel est aussi le cas du partage de biens indivis qui a pour conséquence d’attribuer à chaque propriétaire un droit exclusif sur certains biens en échange de droits indivis qu’il possédait sur l’ensemble des valeurs à partager et de lui permettre de disposer seul, sans le concours des autres indivisaires, des biens mis dans son lot.
▶ Dettes déductibles
Pour être déductibles, les dettes doivent :
- se rapporter à des actifs imposables,
- exister au 1er janvier de l’année d’imposition,
- être contractées et effectivement supportées par le redevable.
Par conséquent, les dettes contractées pour l’acquisition ou dans l’intérêt de biens totalement exonérés d’IFI, par exemple des biens professionnels, ne sont pas déductibles de l’actif imposable à l’IFI. En outre, lorsqu’elles sont afférentes à des actifs partiellement imposables, les dettes ne sont déductibles qu’à concurrence de la fraction imposable du bien auquel elles se rapportent.
La liste des dettes déductibles est limitative (art. 974 du CGI).
Les prêts contractés, directement ou indirectement, auprès d’un membre du foyer fiscal ne sont pas déductibles et, sauf à justifier du caractère normal des conditions du prêt (respect des échéances, caractère effectif des remboursements notamment), il en est de même pour :
- les prêts contractés, directement ou indirectement, auprès d’un membre du groupe familial (ascendant, descendant, frère ou sœur d’un membre du foyer fiscal),
- les prêts contractés par un membre du foyer fiscal auprès d’une société contrôlée par le groupe familial.
Lorsque la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’ € et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.
3. Calcul de l’impôt
Le seuil d’imposition est fixé à 1 300 000 €. Le patrimoine immobilier dont la valeur nette au 1er janvier est supérieure à ce montant est imposé selon le barème progressif ci-dessous [tableau 1].
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Fraction de la valeur nette imposable du patrimoine |
Taux |
Fraction d’impôt dû sur chaque tranche entière |
Fraction d’impôt dû cumulé |
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Jusqu’à 800 000 € De 800 000 € à 1 300 000 € De 1 300 000 € à 2 570 000 € De 2 570 000 € à 5 000 000 € De 5 000 000 € à 10 000 000 € Au-delà de 10 000 000 € |
0,00 % 0,50 % 0,70 % 1,00 % 1,25 % 1,50 % |
- 2 500 € 8 890 € 24 300 € 62 500 € variable |
- 2 500 € 11 390 € 35 690 € 98 190 € variable |
Exemple
Soit un patrimoine dont la valeur nette au 1er janvier s’élève à 12 000 000 € (les dettes déductibles représentent moins de 60 % de cette valeur). L’IFI brut dû est donc égal à : 98 190 € (fraction de l’impôt dû cumulé jusqu’à 10 000 000 €) + 1,50 % (12 000 000 € – 10 000 000 €) = 128 190 €.
Un système de décote est prévu pour les patrimoines nets imposables compris entre 1 300 000 et moins de 1 400 000 €.
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Patrimoine net imposable (P) |
Montant de la décote |
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De 1 300 000 € à moins de 1 400 000 € |
17 500 € – (1,25 % x P) |
Exemple
Soit un patrimoine net imposable égal à 1 380 000 € :
- l’impôt obtenu après application du barème : 2 560 €,
- le montant de la décote s’élève à 17 500 € – (1,25 % x 1 380 000 €), soit 250 €,
- le montant de l’IFI dû après application de la décote s’élève donc à 2 310 €.
4. Réduction d’impôt
Les dons, en numéraire ou en pleine propriété de titres de sociétés cotées, françaises ou étrangères, consentis à certains organismes ayant leur siège dans l’Union européenne ouvrent droit à une réduction d’IFI, à hauteur de 75 % de leur montant et dans la limite de 50 000 € par année d’imposition.
Les dons pris en compte sont ceux effectués à compter du jour suivant la date limite de dépôt de la déclaration d’IFI précédente jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration souscrite au titre de l’année d’imposition.
Dans le cas où la réduction d’impôt excède la limite de 50 000 €, la fraction non imputée ne donne pas lieu à report au titre des années suivantes.
La liste des organismes bénéficiaires des dons est limitative, elle comprend :
- les établissements de recherche ou d’enseignement supérieur ou d’enseignement artistique publics ou privés, d’intérêt général à but non lucratif et les établissements d’enseignement supérieur consulaire,
- les fondations reconnues d’utilité publique (mais pas les associations reconnues d’utilité publique),
- les entreprises d’insertion ou de travail temporaire d’insertion,
- les associations dites “intermédiaires”, qui ont pour objet d’embaucher des personnes sans emploi en difficulté, afin de faciliter leur insertion professionnelle,
- les ateliers et chantiers d’insertion,
- les entreprises adaptées, prévues par le Code du travail, pour développer l’emploi de personnes handicapées,
- les groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification disposant d’une reconnaissance officielle,
- l’Agence nationale de la recherche,
- les fondations universitaires et les fondations partenariales,
- les associations reconnues d’utilité publique ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises.
Remarque
L’entrée en vigueur de l’IFI à partir de 2018 s’est accompagnée de la suppression de la réduction d’impôt dite “ISF-PME” accordée au titre de la souscription au capital de certaines PME ou de parts de FIP ou FCPI. Les engagements liés à la réduction d’impôt pris avant le 01.01.2018, notamment de conservation des titres souscrits (31 décembre de la 5e année suivant celle de la souscription), demeurent valables jusqu’à leur terme.
5. Plafonnement de l’impôt
Le dispositif de plafonnement a pour but d’éviter que le montant total formé par l’IFI et notamment l’impôt sur le revenu excède 75 % des revenus de l’année précédente du redevable. L’excédent vient uniquement en diminution de l’IFI à payer : il ne peut s’imputer sur l’impôt sur le revenu ou donner lieu à une quelconque restitution.
Le montant des impôts à prendre en compte s’entend du total formé par l’IFI et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédant celle de l’exigibilité de l’impôt :
- impôt sur le revenu,
- contribution exceptionnelle sur les hauts revenus,
- prélèvements sociaux,
- prélèvements libératoires de l’IR.
Pour le calcul du plafonnement, les revenus à prendre en compte s’entendent :
- des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente après déduction des seuls déficits catégoriels dont l’imputation est autorisée pour l’impôt sur le revenu,
- des revenus exonérés d’impôt sur le revenu réalisés en France ou à l’étranger, au cours de l’année précédant l’imposition à l’IFI,
- et des produits soumis à prélèvement libératoire de l’IR, réalisés en France ou à l’étranger, au cours de l’année précédant l’imposition à l’IFI.
Exemple
Un couple marié, avec 1 enfant à charge, dispose au 01.01.2023 d’un patrimoine immobilier net taxable à l’IFI de 9 000 000 €. Monsieur a perçu en 2022 des salaires nets de frais professionnels d’un montant de 75 000 € ; Madame n’a perçu aucun revenu cette année-là. L’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2022 s’élève à 7 430 €. L’IFI s’élève, avant plafonnement, à 85 690 €.
Montant des impôts à prendre en compte : 7 430 + 85 690 = 93 120 €.
Revenus pris en compte : 75 000 €. Plafond des revenus : 75 000 € x 75 % = 56 250 €.
Le montant des impôts dus (93 120 €) étant supérieur au plafond des revenus (56 250 €), le plafonnement de l’IFI trouve à s’appliquer au cas particulier, à savoir : 93 120 – 56 250 = 36 870 €.
L’excédent est déduit de l’IFI dû (85 690 – 36 870), soit un IFI abaissé à 48 820 €.
Remarque
L’Administration est autorisée à réintégrer dans les revenus à prendre en compte les revenus distribués à une société passible de l’IS contrôlée par le redevable pour la part correspondant à une diminution artificielle des revenus retenus dans le calcul du plafonnement. Pour procéder à la réintégration, elle doit établir que l’existence de la société et le choix d’y recourir ont pour objet principal d’éluder tout ou partie de l’impôt en bénéficiant d’un avantage fiscal allant à l’encontre de l’objet et de la finalité du plafonnement.
6. Déclaration et recouvrement
Dès lors que leur patrimoine immobilier taxable au 1er janvier de l’année d’imposition excède 1 300 000 €, les redevables de l’IFI doivent faire figurer le détail et l’estimation des biens en question et, le cas échéant, des dettes y afférentes sur une déclaration spécifique n° 2042-IFI annexée à la déclaration d’ensemble de leurs revenus n° 2042. Aucun justificatif ne doit, en principe, être joint à la déclaration mais le redevable doit être en mesure de répondre aux demandes de l’Administration.
Les délais de déclaration sont ceux applicables en matière d’IR.
L’IFI est recouvré par voie de rôle, distinct de l’impôt sur le revenu.
Lorsque le montant dû est au moins égal à 10 000 €, l’IFI peut être acquitté, sous réserve d’un agrément préalable, par la remise d’œuvres d’art, de livres, d’objets de collection, de documents de haute valeur artistique ou historique, d’immeubles situés dans les zones d’intervention du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, bois et forêts ou espaces naturels pouvant être incorporés au domaine forestier de l’État.
EXONÉRATION TOTALE DES BIENS IMMOBILIERS PROFESSIONNELS
7. Principe
Les biens ou droits immobiliers affectés à l’activité professionnelle de leur propriétaire sont, par principe, exonérés d’IFI, peu importe que l’activité soit exercée à titre individuel, dans le cadre d’une société de personnes soumise à l’IR ou d’une société soumise à l’IS.
8. Conditions
Le régime d’exonération vise les biens ou droits immobiliers affectés à l’exercice d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale :
- lorsque la profession est exercée à titre principal,
- par le propriétaire des biens, son conjoint, partenaire pacsé ou concubin,
- à condition que les biens considérés soient nécessaires à l’exercice de cette profession.
▶ Profession industrielle, artisanale, commerciale, agricole ou libérale
Pour l’application de cette condition, il peut être fait appel aux définitions fournies dans les fiches se rapportant à ces différentes professions. En cas de contestation, l’inscription au registre du commerce, au répertoire des métiers ou à un ordre professionnel, ainsi que les affiliations aux organismes sociaux correspondants sont retenues comme preuves de l’exercice de la profession.
▶ Profession exercée par un membre du foyer fiscal
Cette condition doit être entendue au sens large compte tenu de la définition du foyer fiscal [§ 1].
Remarque
Ainsi, lorsque la profession est exercée par l’un des parents, les biens appartenant aux enfants mineurs peuvent également être retenus comme biens professionnels s’ils sont affectés à cette profession.
▶ Profession exercée à titre principal
La notion de profession suppose l’existence d’une activité effectivement exercée à titre habituel et constant et dans un but lucratif.
En cas de pluralité d’activités, est considérée comme principale la profession qui constitue “l’essentiel des activités économiques”. Il s’agit là d’une question de fait soumise à l’appréciation de l’administration fiscale.
En cas de contestation, le temps consacré à l’activité, la taille des exploitations, le chiffre d’affaires ou l’importance des responsabilités peuvent être retenus comme critères :
- si ces critères sont inopérants, l’activité principale retenue est celle qui procure la part la plus importante des revenus du contribuable,
- les activités annexes, semblables ou complémentaires à l’activité principale, sont normalement considérées comme faisant partie de l’activité principale (exemple : boulangerie ayant un rayon d’alimentation).
Sont considérées comme constituant une seule profession, autrement dit une seule activité, les différentes activités professionnelles exercées par une même personne sous la forme individuelle, dès lors que ces activités ont entre elles un lien de similitude, soit de connexité, soit de complémentarité.
Remarque
La gestion à temps plein de logements loués nus ne permet pas d’échapper à l’IFI, cette activité relevant de la gestion d’un patrimoine privé (Cass. com. 07.07.2021 n° 21-10.043).
▶ Biens immobiliers nécessaires à l’exercice de la profession
Le bien immobilier a un caractère professionnel s’il est utilisé effectivement pour les besoins de l’activité professionnelle ou de l’exploitation :
- l’inscription du bien au tableau des immobilisations ou au bilan constitue normalement une présomption de son caractère professionnel (la preuve contraire peut cependant être apportée par l’Administration) ;
- à l’inverse, les biens non inscrits n’ont pas de caractère professionnel, sauf preuve contraire apportée par le redevable.
Une personne peut exclure de l’assiette de l’IFI le bien immobilier dont elle est propriétaire (directement ou par l’intermédiaire d’une société immobilière de gestion) et qu’elle donne en location à une entreprise, si cette entreprise constitue pour elle un bien professionnel.
Exemple
M. Y est gérant de la SARL X au sein de laquelle il exerce une activité artisanale. Son entreprise constitue un bien professionnel.
L’immeuble dans lequel est installée la SARL X appartient également à M. Y. L’immeuble est donc considéré comme un bien professionnel et exonéré d’IFI.
L’immeuble loué à l’entreprise est la propriété directe du dirigeant
En pareil cas, l’immeuble est considéré comme un bien professionnel, à hauteur :
- de la superficie affectée à l’activité professionnelle,
- de la participation détenue par le redevable, son conjoint ou ses enfants mineurs dans la société d’exploitation.
Exemple
Le gérant de la SARL X est propriétaire d’un immeuble d’une valeur de 1 M €. Il loue les 4/5 de cet immeuble à la SARL X dont il détient 30 % des parts. L’immeuble est considéré comme un bien professionnel à hauteur de 4/5 de sa valeur dans la limite de 30 %, soit : 30 % (1 000 000 € x 4/5) = 240 000 €.
L’immeuble est loué à l’entreprise par l’intermédiaire d’une société immobilière de gestion
Les parts d’une société immobilière de gestion sont exonérées d’IFI lorsque l’immeuble détenu est loué à une entreprise constituant le bien professionnel des associés de la SCI.
Exemple
A, B et C sont les associés d’une société immobilière qui loue ses locaux (d’une valeur de 152 400 €) à une SARL, dont ils sont également les associés.
Les parts de la SARL ont la qualification de biens professionnels.
Leur participation dans les deux sociétés se répartit ainsi.
Pour A, la totalité de la valeur de ses parts de SCI a le caractère de biens professionnels.
Pour B, les parts de la SCI représentant 53 340 € (soit 152 400 € x 35 %) ont le caractère de biens professionnels.
Le reste (soit 7 620 €) a le caractère de biens privés.
Pour C, les parts de la SCI représentant 30 480 € (soit 152 400 € x 20 %) ont le caractère de biens professionnels.
Le reste (soit 38 100 €) a le caractère de biens privés.
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Associé |
Participation dans la SARL |
Participation dans la SCI |
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A B C |
45 % 35 % 20 % |
15 % 40 % 45 % |
▶ Cas de l’exercice de l’activité professionnelle dans une société soumise à l’IS
Lorsque l’activité professionnelle est exercée dans une société soumise, de droit ou sur option à l’IS, les biens ou droits immobiliers détenus par le redevable sont exonérés d’IFI, de même que la valeur des titres correspondant à la fraction représentative de ces mêmes biens en cas de détention indirecte. Plusieurs conditions doivent néanmoins être réunies :
-
l’activité de la société doit être de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
-
le redevable doit exercer à titre principal et de manière effective une fonction de direction donnant lieu à une rémunération normale qui doit représenter plus de la moitié de ses revenus professionnels ;
-
le redevable doit détenir, au minimum, 25 % des droits de vote de la société.
Précisions
1. La participation minimale est appréciée en tenant compte de celles éventuellement détenues par les membres du groupe familial du redevable au sens large : son conjoint, ses ascendants, descendants, frères et sœurs et ceux de son conjoint.
2. Le seuil minimal de participation n’est pas requis lorsque la valeur brute de la participation excède 50 % de la valeur brute du patrimoine du redevable, ou en cas d’augmentation de capital sous certaines conditions.
Mis à jour le 27/04/2023
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